L’évaluation marchande de la propriété est utile dans plusieurs situations dont l’étendue varie de la mise en marché d’une propriété jusqu’à la conception d’un plan d’investissement avancé. Dans certains exercises d’analyse des plans financiers par des autorités compétentes, comme les banques et les compagnies d’assurance, l’étape d’évaluation devient même un élément incontournable et son exécution et validation sont conditionnelles à l’implication des professionnels agréés.
A la différence des certaines étapes de la transaction immobilière, qui sont propres soient exclusivement aux acheteurs soit aux vendeurs, l’exercice de l’évaluation de la valeur d’une propriété est une étape incontournable pour les deux parties. Elle aide les acheteurs à s’assurer que le prix d’achat soit optimal et ils ne paient par trop cher, alors que c’est l’inverse pour les vendeurs, qui eux, cherchent, au contraire, à conclure la vente au meilleur prix possible sans perdre un sou. Pour s’y prendre, il faut comprendre que la valeur d’une propriété n’est pas figée dans le temps, composée de plusieurs éléments, elle évolue et change. En faisant cet exercice, on ne peut que prendre une photo instantanée de la valeur marchande au moment présent.
Ainsi, la valeur marchande d’une propriété est un prix objectif et le plus juste possible, déterminé au moment présent, se basant sur les éléments de base qui le déterminent, sachant qu’une transaction réelle ou hypothétique, se déroulait dans les conditions normales (sans tenir compte des exceptions, comme, par exemple, la baisse du prix en raison de l’urgence de la vente à cause d’un décès dans la famille ou d’un divorce).
Voici les éléments dont il faut tenir compte pour évaluer la valeur marchande d’une propriété :
Au Québec on reconnaît généralement 3 méthodes dont juste les 2 premières sont utilisables par les particuliers.
Appréciée par sa simplicité et rapidité relatives, cette méthode est la plus connue et utilisée par la population car elle est considérée comme une preuve directe de la valeur marchande d’une propriété et s’applique à la majorité des cas de transactions immobilières impliquants des particuliers. Elle consiste en premier lieu à tirer des statistiques des ventes sur une assez longue période (jusqu’à 6 et parfois même 12 mois) des propriétés semblables dans la même zone géographique. Ensuite, il faut faire le tri et choisir les propriétés cibles qui, par leurs descriptions, se rapprochent le plus de la propriété dont la valeur on veut évaluer. Plus on en choisit, plus le résultat obtenu va être exact, mais généralement il est admis d’utiliser entre 3 et 12 propriétés à comparer. Comme chaque propriété possède ses propres caractéristiques particulières, la dernière étape consiste apprécier les extras que les propriétés comparables ont et de les déduire de leurs valeurs comparatives. Une fois leurs valeurs relatives soient déterminées, la valeur moyenne pondérée se calcule très facilement et le résultat obtenue joue le rôle de la valeur marchande de la propriété en question. Cette méthode est utilisée habituellement pour calculer la valeur marchandes des actifs immobiliers suivants :
Lorsque les statistiques des ventes de la 1re méthode ne démontrent pas d’activité suffisamment importante pour en tirer les conclusions fiables et pour certains types de grandes propriétés à revenus, la méthode du revenu est utilisée toute seule ou en combinaison avec celle des comparables. Elle est plus complexe et consiste à estimer la valeur marchande d’une propriété locative, commerciale ou industrielle à partir des revenus nets qu’elle génère. L’utilisation de cette méthode est réservée au professionnels du domaine financier car il faut connaitre les principes des finances immobilières et être capable d’utiliser ceux de la mathématique financière pour estimer la valeur des propriétés suivantes :
Lorsqu’il n’existe pas de statistiques des vente, lorsqu’il s’agit de nouvelles constructions ou encore lorsqu’un immeuble ou sa vocations soient particuliers ou construits hors normes, il est possible d’utiliser la méthode du coût. Pour faire les calculs, on commence par évaluer la valeur du terrain et ensuite on se concentre sur le coût à reconstruire le bâtiment ainsi que des dépendances. On ajuste la valeur obtenue par sa dépréciation et on obtient la valeur marchande pour les propriétés comme :
Comme vous pouvez constater, l’exercice d’évaluation de la valeur marchande est assez complexe et doit tenir compte de plusieurs éléments et données qui peuvent même changer dans le temps et souvent, pour estimer le montant d’une manière aussi réaliste et objective que possible, il soit utile d’être soutenu par un ou plusieurs spécialistes dans le domaine de l’immobilier et des finances.
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